Доступное жильё в Дубае: основные факты

За последние несколько лет термин «доступное жилье» стал очень популярным. Однако понятие доступности не всегда трактуется корректно.

В этой статье мы рассмотрим дискуссионные моменты, связанные с вопросом о доступности жилья.

Доступность относительна: макро-взгляд

В настоящее время в Дубае наблюдается рост строительства 3–4-звездочных ресторанов и отелей, снижение арендной платы на 20–25 % и цен на недвижимость – на 30–40 %, которые только сейчас начинают стабилизироваться. В целом, все стало дешеветь. Во всем мире люди тратят на жилье в среднем 30–33 % от своего дохода. При этом все хотят видеть экономическую выгоду от покупки недвижимости, комфорт и уровень безопасности страны, где она расположена.

Доступное жилье: актуально ли оно вообще?

Действительно ли имеет смысл выделять его в отдельную категорию, учитывая общий спад цен на недвижимость?

В Дубае была одобрена жилищная политика для людей с низкими доходами. Тем не менее, правительство ОАЭ до сих пор официально не определило, что представляет собой доступное жилье.

Согласно отчету Делойт (Deloitte) за 2018 год, «в Дубае арендная плата или погашение ипотеки считаются доступными, если они составляют менее 9 300 дирхамов в месяц, или примерно 112 000 дирхамов в год».

Статистика показывает, что текущая средняя стоимость продажи однокомнатной квартиры в Дубае составляет 670 000 дирхамов, но цены сильно варьируются. Например, однокомнатная квартира в «Джумейра Лейк Тауэрс» (Jumeirah Lake Towers) может стоить 675 000 дирхамов. Но та же недвижимость в «Интернешнл-Сити» (International City) будет стоить вдвое дешевле.

По мнению ряда экспертов в сфере недвижимости, нужно больше разработок, таких как «Дискавери Гарденс» (Discovery Gardens) или на один шаг выше по качеству (что-то между «Дискавери Гарденс» и JLT), с ограничениями на продажу в течение 2-3 лет после завершения строительства. Таким образом они будут приобретаться реальными конечными пользователями, что позволит открыть рынок кредитования и взимать плату за недвижимость иностранным кредиторам.

Цены на некоторую недвижимость всё еще падают

По глобальной оценке, в период с 2015-го по 2019-й годы цены на недвижимость упали на 30–40%. И хотя сегодняшние перспективы гораздо менее пессимистичны, отчет Делойт за 2018 год также показывает, что к ноябрю 2017 года «жилой рынок Дубая испытал среднее снижение примерно на 15 % по сравнению с его пиком в третьем квартале 2014 года».

В связи с этим возникает логичный вопрос – если цены на недвижимость так или иначе снизились, имеет ли смысл широкая застройка новым доступным жильем?

Качество имеет значение

Действительно ли менее дорогое жилье повлияет на общую численность собственников?

У тех, кто приезжает в Дубай на короткое время, как правило, нет острой необходимости в своем жилье. Те, кто думает о долговременном проживании или инвестициях, чаще всего предпочитают премиальный или суперпремиальный сектор.

Согласно отчету Делойт, девелоперы также выбирают высококлассные проекты из-за большей маржи: «маржа, как правило, низкая в индустрии девелопмента недвижимости в Дубае по сравнению с другими отраслями», поэтому у них мало стимулов строить дешевое жилье.

И тут мы приходим к важнейшему моменту – качеству. Вот что всегда было и будет в приоритете. Спрос на недвижимость с меньшим количеством квадратных метров велик – до тех пор, пока она хорошо расположена, предлагает доступ к популярным удобствам и построена авторитетными застройщиками.

Вместо того чтобы считать доступное жилье панацеей, застройщикам по-прежнему крайне важно держать фокус на конкретные потребности покупателей и их ценности.

Дубай действительно доступен по цене по сравнению с другими городами

Несмотря на то, что здесь существует изобилие роскошных объектов недвижимости, цена стандартного дома среднего класса в Дубае по-прежнему чрезвычайно доступна, в отличие от многих других крупных городов по всему миру.

Самым дорогим городом в мире для покупки недвижимости считается Гонконг. В Европе это Мюнхен, Амстердам и Лондон. В США самыми дорогими рынками остаются Нью-Йорк и Сан-Франциско.

По сравнению с другими ведущими мировыми городами недвижимость Дубая удивительно доступна по цене, учитывая качество жизни, которое он предлагает.

Поэтому вопрос доступности остается, скорее, риторическим и по-прежнему неоднозначным.