Инвестиции в арендную недвижимость в Дубае: стоит ли вкладываться сейчас?

Инвестировать на рынке Дубая в жилье – это обдуманное и ликвидное вложение средств. Оно может стать не только источником стабильного дохода от аренды, но и местом отдыха или (в перспективе) жительства, если вы решитесь на переезд. В любом случае этот проект не станет пустой тратой денег – по данным аналитического агентства Mordor Intelligence, цены на рынке жилой недвижимости эмирата продолжат расти и к 2026 году прибавят 12,36%. Следовательно, купив квартиру сейчас, вы приумножите свою инвестицию.

Дубай как место для инвестиций в недвижимость

По статистике, за второе полугодие 2021 года недвижимость в Дубае приобрела рекордное количество инвесторов, что стало одним из лучших периодов для местного рынка недвижимости. Так, по данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department DLD), за весь 2020 год в эмирате было заключено 33 102 сделки с жилой недвижимостью, а в 2021 году – 58 133, причем только во втором полугодии было подписано 32 398 договоров купли-продажи. По мнению специалистов, именно сейчас настало оптимальное время для инвестиций, так как цены на объекты, очевидно, будут расти. Безусловно, потенциальная волатильность рынка из-за пандемии не предполагает покупки для получения краткосрочной выгоды. Тем не менее, рынок уверенно встал на ноги, а Дубай стал еще привлекательнее, поскольку вложения в местную недвижимость сохраняют свою рентабельность.

Аналитики отмечают, что результаты 2021 года превысили прогнозы, поскольку сделки купли-продажи побили предыдущие рекорды, а стоимость капитала [условная норма доходности объектов – прим.] в основном достигла уровня, существовавшего до пандемии. Общая сумма транзакций в 2021 году увеличилась на 72% по сравнению с 2020 годом, побив 12-летний рекорд, а цены на недвижимость в конце года выросли примерно на 10%. При этом прогнозируется, что в 2022 году стоимость жилья и арендная плата по всему эмирату по-прежнему будут расти, но более спокойными темпами благодаря поддерживающим экономическим реформам и ускоренной программе вакцинации. И если в вопросах аренды эксперты пока не озвучивают конкретные цифры, то относительно роста стоимости объектов они почти единодушны: по их мнению, в этом году цены вырастут примерно на 5%, аналогичная ситуация ожидается и в 2023.

Восстановление подкрепили три ключевых фактора, которые будут поддерживать и стимулировать рынок в будущем: иностранные инвесторы, сокращение предложения в премиальных районах и рекордно низкие кредитные ставки. Как причины, способствующие росту, также называются правительственные инициативы (к примеру, «Золотая виза») и упрощенные условия организации бизнеса. Восстановление связано, в том числе, с событием мирового масштаба ‒ Expo 2020. Районы, расположенные ближе к месту проведения выставки, стали пользоваться огромной популярностью, а объекты в этих зонах подорожали. Например, в районе Dubai South, где находятся выставочные павильоны, цена 1 м2 недвижимости выросла на 44,2% ‒ до 7,5 тыс. AED (2 тыс. $, 12,9 тыс. ¥). По мнению экспертов, эта восходящая тенденция сохранится даже после завершения мероприятия: как уже сданные, так и пока незавершенные объекты будут по-прежнему пользоваться высоким спросом, поскольку наплыв иностранных инвесторов на рынок недвижимости Дубая сохранится. К тому же именно во время проведения выставки в эмирате возникла острая необходимость в объектах для краткосрочной аренды в невиданных ранее масштабах. Как отмечают специалисты, отрасль задала высокую планку уже в начале года, и в 2022-м импульс сохранится.

Рост показателей рынка аренды Дубая

Возвращение иностранных инвесторов и эффективная борьба с пандемией стали одними из основных причин активного восстановления рынка аренды жилья. Ставки арендной платы продолжали расти: так, в секторе апартаментов этот показатель увеличился в среднем на 3%, вилл – более чем на 20%, что произошло из-за высокого спроса на большую жилплощадь в условиях COVID-19. Рост арендной платы за квартиры класса люкс в востребованных районах достигал 26%.

Бюджетные виллы в популярных районах Дубая подорожали на 21%. Виллы в дорогих районах сдавались в среднем за сумму, которая превышала предыдущие показатели на 41%. В некоторых районах, таких как Dubai Hills и Arabian Ranches, зафиксирован рост ставок на 40% из-за повышенного спроса.

Районы и жилые сообщества Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence (JBR), Palm Jumeirah, Al Barsha и Downtown в 2021 году были самыми популярными в категории элитного жилья. Спросом также пользовались объекты в Umm Suqeim, Dubai Hills Estate и Arabian Ranches. В вопросе аренды квартир самыми востребованными были Jumeirah Village Circle (JVC), Al Nahda, Mirdif, Dubai Silicon Oasis и Akoya Oxygen.

По данным аналитиков, популярностью продолжают пользоваться туристические районы. Например, собственники жилья в Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown могут рассчитывать на заполняемость от 85% в год. Другими словами, в этих районах доход от краткосрочной сдачи в аренду апартаментов и вилл будет всегда.

Колебания арендных ставок в эмирате

По данным агентства Property Monitor, с января 2022 года арендные ставки вилл в Дубае снизились только в трех районах Дубая: Palm Jumeirah (-1,34%), Dubai Science Park (-1,61%) и Motor City (-0,33%). В остальных районах либо удерживалась стоимость аренды (таких всего три: Emirates Living, Dubai Silicon Oasis и Falcon City of Wonders), либо фиксировался значительный прирост.

В целом, показатели роста ставок в секторах вилл и таунхаусов выглядят следующим образом:

  • Jumeirah Islands – 5,95%
  • Al Barari ‒ 5,25%
  • Jumeirah Park – 4,12%
  • Arabian Ranches 2 – 4,01%
  • Dubai South – 3,39%
  • Dubai Hills – 2,78%
  • Mohammed Bin Rashid City – 2,51%
  • Jumeirah Village Triangle – 1,86%
  • Arabian Ranches – 1,79%
  • The Villa – 1,66%
  • DAMAC Hills – 1,58%
  • Mudon – 1,58%
  • Reem – 1,55%
  • Jumeirah Village Circle (JVC) – 1,41%
  • Al Furjan – 1,2%
  • Town Square – 1,15%
  • Jumeirah Golf Estates – 1,08%
  • Dubai Investment Park – 0,86%
  • Victory Heights – 0,31%.

В секторе апартаментов «в минус» ушли пять районов – Dubai Marina (-0,49%), Emirates Living (-0,77%), Culture Village (-0,59%), Dubai Science Park (-0,96%) и Dubai Investment Park (-0,4%), но во всех случаях снижение не превышает 1%.

Рейтинг районов по росту цен на аренду квартир с начала 2022 года таков:

  • Downtown Dubai – 5,95%
  • Al Furjan – 2,98%
  • Dubai South – 2,96%
  • Al Sufouh – 2,93%
  • Living Legends – 2,6%
  • Palm Jumeirah – 2,57%
  • Jumeirah Village Triangle – 2,43%
  • Dubai Hills – 2,41%
  • Business Bay – 2,34%
  • Al Barari – 2,28%
  • DAMAC Hills – 2,24%
  • Motor City – 1,95%
  • Jumeirah Village Circle (JVC) – 1,93%
  • Jumeirah Golf Estates – 1,78%
  • Dubai Creek Harbour – 1,76%
  • Jumeirah Beach Residence – 1,68%
  • Barsha Heights – 1,64%
  • City Walk – 1,56%
  • The Hills – 1,49%
  • Al Habtoor City – 1,48%
  • Dubai Residence Complex – 1,48%
  • International City – 1,39%
  • Dubai Studio City – 1,34%
  • Town Square – 1,32%
  • Al Khail Heights – 1,25%
  • Discovery Gardens – 1,22%
  • Dubai Production City – 1,18%
  • Dubai Silicon Oasis – 1,17%
  • Liwan – 0,98%
  • Dubai Festival City – 0,92%
  • Dubai Sports City – 0,84%
  • Remraan – 0,74%
  • Jumeirah Lakes Towers – 0,49%.

Рентабельность самых популярных районов Дубая

Еще одним важным пунктом, который нужно учитывать инвестору в жилую недвижимость, является средний ежегодный доход от аренды квартир и вилл по отношению к их стоимости. Иными словами, стоит просчитать, за какое время вы сможете амортизировать покупку, если будете регулярно сдавать недвижимость в аренду. Сейчас по эмирату этот показатель варьируется от 4% до 9% в год.

Так выглядит таблица дохода от инвестиций в недвижимость в Дубае для сдачи в аренду в самых популярных зонах (В – виллы, А – апартаменты):

Dubai MarinaА: 7,95%
Dubai Silicon OasisВ: 6,95%
А: 4,19%
DowntownА: 6,34%
Jumeirah Village CircleВ: 6,29%
А: 6,32%
Palm JumeirahВ: 3,63%
А: 6,15%
Arabian RanchesВ: 4,98‒5,69%
Dubai HillsВ: 5,47%
А: 5,65%
Jumeirah Beach Residence (JBR)А: 5,64%

Районы Дубая с самой дорогой недвижимостью для аренды

На данный момент в топ-5 самых дорогих для аренды районов входят:

Виллы:

  1. Al Barari. Средняя стоимость годовой аренды – 763 тыс. AED (207,7 тыс. $, 1,312 млн ¥).
  2. Palm Jumeirah. Средняя стоимость годовой аренды – 634 тыс. AED (172,3 тыс. $, 1,008 млн ¥).
  3. Jumeirah Golf Estates. Средняя стоимость годовой аренды – 435,6 тыс. AED (118,6 тыс. $, 749 тыс. ¥).
  4. Jumeirah Islands. Средняя стоимость годовой аренды – 374 тыс. AED (101,8 тыс. $, 643 тыс. ¥).
  5. Mohammed Bin Rashid City Town. Средняя стоимость годовой аренды – 302 тыс. AED (82,2 тыс. $, 519,3 тыс. ¥).

Апартаменты:

  1. Al Barari. Средняя стоимость годовой аренды – 236,6 тыс. AED (64,4 тыс. $, 407 тыс. ¥).
  2. Palm Jumeirah. Средняя стоимость годовой аренды – 181,3 тыс. AED (49,3 тыс. $, 311,8 тыс. ¥).
  3. City Walk. Средняя стоимость годовой аренды – 158,6 тыс. AED (43тыс. $, 272,8 тыс. ¥).
  4. The Hills. Средняя стоимость годовой аренды – 142,5 тыс. AED (38,7тыс. $, 245 тыс. ¥).
  5. Dubai Marina. Средняя стоимость годовой аренды – 131 тыс. AED (35,7 тыс. $, 225,5 тыс. ¥).

Самой дорогой арендной сделкой в Дубае с начала года стала сдача виллы на 12 месяцев в районе Palm Jumeirah за 5 млн AED (1,36 тыс. $, 8,6 млн ¥). Всего с начала года в эмирате было заключено 65 379 контрактов на аренду жилья.

Важная информация для приобретающих в Дубае недвижимость для сдачи в аренду

  • Вы можете сдавать недвижимость в Дубае как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду. Средний годовой доход от краткосрочной аренды квартир и вилл составляет от 10% до 12%, от долгосрочной – от 5% до 8%.
  • Если вы собираетесь предлагать объект для краткосрочной аренды, помните, что таковой считается любой контракт длительностью до полугода (это касается в том числе сдачи жилья туристам). В этом случае за вас это может сделать управляющая компания, которая имеет соответствующую лицензию.
  • Для оптимального выбора района и стоимости жилья, а также получения гарантий в том, что вы будете получать высокий доход от аренды вилл и апартаментов, целесообразнее проконсультироваться со специалистами.
Сотрудники агентства недвижимости Ax Capital всегда готовы сориентировать вас на рынке недвижимости Дубая и ОАЭ, а также помочь подобрать идеальный вариант как для аренды, так и для проживания. Свяжитесь с нами по телефону и задайте все интересующие вас вопросы.