ROI: как рассчитывается рентабельность инвестиций в недвижимость Дубая?
5.5.2022 |
9:33 am
Одна из основных задач любой инвестиции – это получение прибыли, стабильной или разовой. Извлечь выгоду можно играя на бирже, вкладываясь в стартапы или приобретая ликвидную недвижимость. В последнем случае важно заранее убедиться в потенциальной прибыльности проекта и в том, что объект будет пользоваться спросом.
Рынок недвижимости в Дубае в 2022 году достиг высочайших показателей. Так, в I квартале в эмирате было продано на 76,6% больше апартаментов, на 56,1% – вилл и на 124,2% – помещений на этапе строительства, чем год назад. Многие из этих приобретений рассматриваются их владельцами как выгодное вложение средств: собственность можно сдать или перепродать по более высокой цене.
О том, зачем и как рассчитывать рентабельность будущего актива, какие районы эмирата являются наиболее прибыльными и как успешно переуступить жилплощадь другому лицу, вы можете узнать из этой статьи.
Жилье или офис, вне зависимости от размера, назначения, стоимости и престижности, могут выступать в качестве актива. Собственность можно сдавать в аренду или перепродать с выгодой для себя, а также «заморозить» с ее помощью определенную сумму, тем самым обезопасив средства от волатильности.
Рассчитывается рентабельность недвижимости по схеме ROI. Это аббревиатура от английской фразы Return on Investment, которая переводится как окупаемость инвестиций. Другими словами, благодаря этой формуле можно выяснить, какой доход вы получите в обмен на ваше вложение. Обычно данный показатель выражается в процентах от стоимости актива. Имея эти данные, инвестор может решить, принесет ли сделка прибыль или нет.
Основной способ расчета любого вложения на определенный срок таков:
А (Доход от вложений к завершению периода) – В (Объем первоначальных вложений)
В (Объем первоначальных вложений)
Полученный результат нужно умножить на 100 для получения результата в процентах.
Предположим, что общая сумма инвестиций составила 250 тыс. AED (68 тыс. $, 458,4 тыс. ¥), а доход – 300 тыс. AED (81,6 тыс. $, 550,1 тыс. ¥) в год. В результате подсчета выясняется, что окупаемость составит 20%.
Вложения в недвижимость, как и любые другие, могут быть выгодными или нет. Инвестор, заинтересованный в возврате вложенных средств и получении выручки, учитывает, как скоро удастся выйти на точку безубыточности и начать зарабатывать деньги. Эти данные рассчитываются несколько иначе. Если речь идет о сдаче объекта в аренду, формула будет следующей:
А1 (Годовая арендная плата) – В1 (Расходы на владение собственностью)
С1 (Стоимость собственности) ×100
Допустим, вы приобрели апартаменты стоимостью 400 тыс. AED (108,9 тыс. $, 733,5 тыс. ¥). Арендная плата в месяц – 7,5 тыс. AED (2,04 тыс. $, 13,7 тыс. ¥), то есть 90 тыс. AED (24,5 тыс. $, 165 тыс. ¥) в год. Сумма связанных расходов составляет около 36 тыс. AED (2,04 тыс. $, 13,7 тыс. ¥) в год.
Стоимость жилья (или коммерческой недвижимости) складывается из:
В список расходов, в частности, входят:
Применив вышеуказанную формулу, высчитываем выгоду от приобретения этого объекта, которая составит 13,5% годовых. Реальную прибыль (после достижения порога окупаемости) вы сможете начать получать менее чем через восемь лет после покупки.
На деле достичь такого результата сложно. Например, рентабельность инвестиций в недвижимость в Дубае – самом популярном среди арендаторов эмирате ОАЭ – составляет около 6%. Тем не менее, этот показатель можно увеличить. Важно лишь знать, на что стоит обратить внимание.
Покупка жилья с целью последующей сдачи внаем – это выгодное вложение средств. В Дубае этот процесс поставлен на поток – в востребованном у туристов и наемных работников городе рынок арендного жилья работает как отдельное направление бизнеса.
По данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD), в I квартале 2022 года в эмирате впервые в истории страны было зарегистрировано самое большое количество договоров аренды за четверть года – 160 530. Из них 51,9% были новыми, а 48,1% – продленными. Это на 4% больше общего объема контрактов по сравнению с IV кварталом 2021 года. Контракты сроком на год в I квартале составляли 79,95%, а договоры на иной период времени ‒ 20,05%.
Наиболее популярным типом объектов были апартаменты с одной спальней, за ними по уровню спроса следовали квартиры с двумя спальнями. Самыми востребованными вариантами вилл и таунхаусов были проекты с тремя спальнями, чуть менее активно снимали дома с четырьмя спальнями.
В таких районах, как Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle и Jumeirah Lake Towers, за первые три месяца года сняли наибольшее количество апартаментов. По уровню востребованности при съеме особняков лидировали Dubai Hills Estate, Jumeirah, The Springs, Al Barsha и Arabian Ranches.
Средняя стоимость жилья и экономическая эффективность этих районов следующие:
| Район | Стоимость жилья (в AED, $, ¥) | Доходность (в%) |
|---|---|---|
| Dubai Marina | 1 664 256, 453 105, 3 073 501 | 6,11 |
| Downtown Dubai | 1 089 570, 296 643, 2 012 188 | 5,42 |
| Business Bay | 1 844 904, 502 288, 3 407 119 | 5,31 |
| Jumeirah Village Circle | 828 157, 225 471, 1 529 414 (апартаменты) 2 128 294, 579 442, 3 930 470 (виллы) | 6,3 6,2 |
| Jumeirah Lake Towers | 838 000, 228 151, 1 547 593 | 6,7 |
| Dubai Hills Estate | 2 002 865, 545 294, 3 698 838 (апартаменты) 3 630 055, 988 307, 6 703 884 (виллы) | 4,8 4,48 |
| Jumeirah | 2 500 000, 680 642, 4 616 930 (апартаменты) 6 473 000, 1 762 319, 11 954 162 (виллы) | 4,8 2,9 |
| The Springs | 2 181 000, 593 792, 4 027 809 | 5,2 |
| Al Barsha | 804 666, 219 075, 1 486 029 (апартаменты) 8 300 000, 2 259 733, 15 328 220 (виллы) | 5,6 3,05 |
| Arabian Ranches | 3 753 800, 1 021 998, 6 932 416 | 4,86 |
Самыми рентабельными районами по состоянию на май 2022 года являются:
| Район | Стоимость жилья (в AED, $, ¥) | Доходность (в%) |
|---|---|---|
| Discovery Gardens | 347 723, 94 670, 642 326 | 8,87 |
| International City | 281 025, 76 511, 519 119 | 8,84 |
| Liwan | 393 076, 107 017, 726 099 | 8,52 |
Следует учитывать, что рентабельность долгосрочной и краткосрочной аренды недвижимости может отличаться. Например, контракт на долгий срок в эмирате принесет ее владельцу около 4‒7% годовых. Доходность от краткосрочной аренды объекта в популярной локации может достигать 11‒13% в год. Это означает, что восполнить затраты на приобретение в этом случае можно за 8‒10 лет. При условии долгосрочной аренды к безубыточности можно будет прийти через 14‒20 лет.
Если интересующий вас проект находится на стадии строительства и узнать его ROI напрямую невозможно, стоит поискать в той же зоне аналогичное по функционалу и престижности жилье и навести справки о нем. Данные о популярности недвижимости, ее прибыльности и регулярности заселения дадут приблизительную картину того, как будет вести себя потенциальный актив, который еще возводится.
Как заявляют эксперты Ax Capital, на сегодняшний день почти невозможно удачно сдать жилплощадь в краткосрочную аренду, если локация находится далеко от ключевых точек города и основной инфраструктуры. Большинство приезжающих в Дубай туристов в первую очередь заинтересованы в достопримечательностях и пляжном отдыхе. К тому же стоит учитывать транспортную доступность здания и зоны в целом.
Правило одного процента – это общее эмпирическое правило для тех, кто инвестирует в объект для сдачи. Данная формула помогает сузить список опций и быстрее определиться с выбором.
Правило заключается в том, что при рассмотрении вариантов вы принимаете 1% от стоимости будущей покупки в качестве ежемесячной арендной платы. Данный алгоритм не является абсолютно рабочим и прикладным, но при прочих равных позволяет выделить основное – выгоду.
Критики этой теории утверждают, что при таком способе анализа не учитываются качество и состояние жилья, поэтому результат не будет объективен. То есть правило одного процента стоит применять только для быстрого отбора из большого количества инвестиционных возможностей, но его нельзя использовать как единственный способ расчета
Еще одной возможностью заработать на жилых и коммерческих объектах является перепродажа. В этом вопросе нет никаких ограничений: переуступить можно как готовую собственность, так и ту, что находится на этапе off-plan, то есть на стадии строительства. Во втором случае не обязательно дожидаться сдачи проекта: по индивидуальным условиям каждого застройщика собственность может быть перепродана после того, как предыдущий владелец внес определенную сумму. У некоторых девелоперов этот порог может составлять всего от 20 до 40% от стоимости. При покупке строящегося объекта с целью последующей продажи инвестор выигрывает всегда – доходность этого вложения увеличивается с каждым днем, а при удачном выборе зоны будет продолжать расти и после завершения стройки.
Ликвидность той или иной жилой единицы зависит от ряда факторов: например, локации, состояния помещения и здания, развитости инфраструктуры, близости к ключевым объектам, наличия красивого вида из окна, планировки, площади и т. д.
Специалисты агентства Ax Capital отмечают, что скорость и легкость продажи также зависят от запросов владельца. Если продавца устроит среднерыночная стоимость, процесс займет один‒два месяца. При продаже собственности по более высокой, чем в целом по рынку, цене процесс будет длиться дольше, по более низкой ‒ удастся заключить сделку максимально быстро. К тому же, если объект востребован и интересен, его ликвидность будет расти.
Например, одна из немногих квартир-студий в здании, где находятся преимущественно апартаменты с тремя спальнями, потенциально обладает более высокой ликвидностью.
Для собственности с целью перепродажи также можно вычислить ROI. Упрощенная формула расчета будет следующей:
A2 (Чистая прибыль от продажи) = B2 (Общая сумма инвестиций: предполагаемая цена продажи – затраты)
B2 × 100
Допустим, вы собираетесь приобрести дом за условные 400 тыс. AED (108,9 тыс. $, 733,5 тыс. ¥). Со временем вы рассчитываете получить при перепродаже 500 тыс. AED (136,1 тыс. $, 916,9 тыс. ¥). В ремонт вы планируете вложить 50 тыс. AED (108,9 тыс. $, 733,5 тыс. ¥). Таким образом, ваши ориентировочные затраты в сумме составят 450 тыс. AED (122,5 тыс. $, 825,2 тыс. ¥). Доходность вложения будет равна 11,1%.
