Что такое off-plan на примере Дубая

Off-plan property (от английского ‒ внеплановая недвижимость) – это недвижимость до завершения строительства. Приобретение недвижимости off-plan – это покупка объекта до его сдачи в эксплуатацию, чаще всего на начальных этапах строительства или даже на стадии проекта. В этой статье мы рассмотрим основные плюсы и минусы инвестиций в off-plan.

Согласно официальной статистике, в ноябре 2021 года в Дубае было заключено 3219 сделок со строящейся недвижимостью на сумму 1,9 млрд долларов США и 3781 сделка со вторичной и готовой недвижимостью на сумму 3 млрд долларов США. Таким образом, из общего числа, составляющего 7000 сделок, 46% относилось к рынку off-plan.

Рынок недвижимости off-plan и его преимущества

Инвестирование в строящуюся недвижимость обладает рядом преимуществ:

  1. Высокая доходность. Недвижимость на этапе котлована или в процессе строительства стоит дешевле готового объекта. При перепродаже объекта off-plan на вторичном рынке после завершения строительства можно выйти на высокую прибыль при минимальных начальных вложениях. Как отметили участники конференции в Земельном департаменте Дубая в 2021 году, прирост капитала в эмирате достигает 30%, а доходность – 5%, что превосходит показатели некоторых крупных рынков Европы. Средний ROI (возврат инвестиций) по Дубаю составляет 5‒6%. На рынке off-plan этот показатель можно увеличить до 8‒10% с помощью таких приемов, как покупка небольших квартир в районах с развитой инфраструктурой под сдачу в аренду или перепродажу, использование рассрочки платежей при оплате, привлечение ипотечных средств, оптимизация сервисных платежей и т. д.
  2. Быстрый возврат инвестиций. Объект недвижимости off-plan можно перепродать даже до окончания строительства.
  3. Безопасность. Согласно местным законам, деньги инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, открытых на имя проекта. Застройщик предоставляет в Земельный департамент Дубая сметы на каждый этап строительства и получает доступ к деньгам на реализацию следующего этапа только после завершения предыдущей стадии строительства. Если девелопер не в состоянии закончить работу, государство открывает тендер и передает деньги другой компании, которая достраивает объект.
  4. Беспроцентная рассрочка с комфортным графиком платежей. Первоначальный взнос варьируется от 5 до 40% от стоимости объекта.
  5. Сделка может быть полностью дистанционной. Для внесения платежей не обязательно иметь банковский счет в ОАЭ.

Возможные риски приобретения недвижимости off-plan в Дубае

Благодаря стабильному экономическому развитию и усилиям властей риски в секторе off-plan в Дубае сведены к минимуму. Но все же они существуют:

  1. Объект нельзя перепродать до того, как будет внесен определенный процент от всей суммы. Этот процент указывается в договоре купли-продажи (SPA). Как правило, он составляет 30‒40%.
  2. Ограничения по ипотеке для нерезидентов. Альтернативным решением могут стать объекты с рассрочкой платежей, предполагающей внесение оплаты после завершения строительства (post-handover payment plan).
  3. Колебания на рынке, вызванные внешними или внутренними причинами.

На данный момент в Дубае рынок недвижимости растет на фоне следующих положительных факторов:

  • повышенный интерес со стороны иностранных покупателей в связи с проведением Всемирной выставки EXPO-2020;
  • смягчение требований для оформления резидентских виз для инвесторов, предпринимателей и ряда других категорий заявителей;
  • эффективное сдерживание распространения COVID-19 в ОАЭ;
  • доступные планы по строительству и благоустройству территории эмирата до 2040 года (Urban Master Plan 2040).

Дубай становится одним из самых привлекательных городов для жизни и бизнеса. Профессор глобализации и развития Оксфордского университета Ян Голдин считает, что количество людей, приезжающих в Дубай, будет только расти. Это окажет огромное влияние на рынок недвижимости. «Мы уже видим восстановление рынка до уровней, наблюдавшихся до пандемии, и этот рост будет продолжаться», – говорит он.

В октябре 2021 года средняя цена на недвижимость в Дубае составила 2863 доллара США за 1 м². Это на 19,94% больше, чем в октябре 2020 года, и на 0,95% больше, чем в сентябре 2021 года.

По данным Земельного департамента Дубая, в 4-м квартале 2021 года было зарегистрировано около 28 000 сделок, что на 81% больше, чем в 4-м квартале 2020 года.

Покупка недвижимости на этапе pre-launch

Official launch – это официальный старт продаж. На начальном этапе проекта (pre-launch) можно забронировать объект, когда на территории, предназначенной для строительства, нет еще даже котлована. Застройщики предоставляют потенциальным покупателями только рендеры – 3D-изображения.

В таких случаях обычно вносится депозит и оформляется документ о выражении интереса (EOI). Некоторые застройщики называют его предварительной регистрацией (pre-registration).

Когда открывается официальный старт продаж, инвестор подписывает стандартный договор купли-продажи первичного рынка (SPA).

Поможем купить недвижимость в Дубае

Ax Capital – экспертное агентство недвижимости в Дубае. Мы сопровождаем инвесторов до, во время и после заключения сделки.

Девелоперы в ОАЭ работают по разным условиям, схемам оплаты и предоставляют различные привилегии своим покупателям. Мы подберем https://axlandings.com/mobile-casino-accept-paypal-app-android/ с доходностью выше средней (до 8‒10%). Ax Capital работает на рынке недвижимости Дубая более 12 лет, имеет налаженные контакты с застройщиками и может обеспечить своим клиентам индивидуальные условия при покупке недвижимости. Свяжитесь с Ax Capital для консультации и сравнительного анализа предложений на рынке недвижимости.